土地转让价格审批(土地转让评估依据)

土地转让评估依据

虽然相关法律尚未明确是否可以直接转让未经开发的土地使用权，但实务中因各种原因转让的并不少见。营改增后，企业转让未经开发的土地使用权，在计算增值税时土地价款能否从销售额中扣除？目前的政策并未明确，容易引起税企争议。

某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2017年底通过“招拍挂”方式，取得一块土地使用权，向政府土地管理部门缴纳了土地出让金10000万元，取得了合规的土地出让金票据。2018年7月，该企业因为资金问题无力开发而转让该土地使用权，经过市场评估未产生土地溢价，企业取得转让收入10000万元。由于该企业取得土地使用权的时间在营改增后，这笔业务只能选择一般计税方法。在计算增值税时是否可以按扣除土地价款后的销售额计算缴纳增值税？对这个问题，实务中有不同的观点。

两种观点

一种观点认为，可以扣除。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

对于房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，目前执行的一般口径是：以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。由于土地属于尚未开发的房地产项目，转让土地使用权可以比照转让在建工程的口径执行。另外，在营改增以前，转让土地使用权适用差额征税的规定。因此该笔业务需要缴纳的增值税为0元〔（10000-10000）÷1.10×10%〕。

另一种观点认为，不得扣除。

国家税务总局发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的适用范围是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，或房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的项目。虽然税法并没有规定如何认定房地产开发项目，但可以参照民商法的相关规定。依照《城市房地产管理法》，房地产开发是指在依据本法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。其三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件：出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中由于企业对该宗土地尚未开发，其既不属于销售自行开发的房地产项目，也不属于销售未完工的房地产项目，且相关规定不允许直接转让未开发的土地使用权。故企业在计算增值税时土地价款不得扣除，因此该笔项目需要缴纳的增值税为909.09万元（10000÷1.10×10%）。

分析

上述两种观点计算的税金差异较大。在土地价款不能扣除的情况下，企业即使平价转让土地使用权，也要承受较重的税收负担。比如集团公司通过“招拍挂”取得土地后投资入股到新设立的项目公司时，增值税应该视同销售，如不允许其扣除土地价款，集团公司需要承担额外的税收负担。

增值税是对商品生产、流通、服务过程中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，理论上流转过程中有增值才征税，没增值不征税。由于房地产开发企业从政府取得土地使用权时向政府交纳了土地出让金，但政府部门无法开具相应的增值税专用发票，使得企业缺少对应的进项税金，而土地成本在房地产开发企业的总成本中占有较大的比例。因此，财税〔2016〕36号文件允许房地产开发企业在计算增值税时从销售额中扣除相应的土地价款，相当于虚拟了土地价款的进项税金，其目的是要解决企业取得土地的进项税额无法抵扣问题。从这个角度来讲，房地产开发企业转让土地使用权应当允许扣除相应的土地价款，仅仅对其增值部分来征税。本案中，由于企业转让的土地使用权并未实现增值，按照增值税原理不应承担额外的税款。

建议

根据笔者了解的情况，目前大部分地区根据现行的规定对房地产开发企业转让尚未开发的土地使用权不允许扣除相应的土地价款。但笔者认为，税法调整的是企业的经济行为，增值税更应该体现税收中性原则，不应当干预企业的正常经济行为。从税收征管的角度来看，如何确定土地使用权的开发与否是其他政府土地管理部门的监管职责，由税务机关来判断有一定的难度，企业也很容易做相应的筹划来应对。

笔者认为，对房地产开发企业并非倒卖土地的正常商业行为应予鼓励，建议相关部门可以考虑：在土地规划条件未变的前提下，转让尚未开发的土地使用权，在计算增值税时允许扣除其取得的土地价款。

土地转让评估费是什么标准收费的

由土地交易中心提供一个入围的评估所名单，然后由申请出让方负责指定其中一家，来做评估。应该是出让方出钱评估。加房子就不一样了。土地评估和房产评估是不同的。但是一般这种机构都同时具有这两种的评估资格，可以一起出报告。按规定来说，是房子跟着地走。但是集体的房子不能随便转让。可分别评估转让。

土地使用权转让评估报告

税法中关于土地增值税的“转让旧房及建筑物扣除项目的规定”中的描述为：通过房地产评估机构确定旧房及建筑物评估价格的，扣除项目的确定：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

旧房与建筑物的评估价格。

评估价格的计算公式为：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。与转让旧房及建筑物有关的税金。

旧房及建筑物的评估费用。

不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的确定：经税务机关确认的发票所载金额每年加计5%计算的金额。与转让房地产有关的税金。

根据以上规定，任何有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属产物的行为，都需要缴纳土地增值税，与建筑物的初始价值（即你所说的房产原值）没有关系。因此，你所说的状况也是要缴纳土地增值税的。中国现行的土地增值税税率为四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%，税率为30%（速算扣除系数为0）；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%，税率为40%（速算速算扣除系数为5%）；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%，税率为50%（速算速算扣除系数为15%）；增值额超过扣除项目金额200%，税率为60%（速算速算扣除系数为35%）。计算的步骤如下（因为你只提供了交易额，因此无法进行确定的计算）：应税土地增值额＝转让房地产所取得的收入（200万元）－法定扣除项目金额（即上面列出的四项）应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税也有税收优惠的情况，但与你公司情况适用的可能性不大。

建议你公司聘请受认可的房产评估机构对出售的房产进行估值（重置成本价）。

土地转让评估依据是什么

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.是土地交易一级市场,由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。

土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为。是土地使用权交易二级市，采取方式多为出售、交换和赠与。出让涉及的费用主要是土地出让金和土地证费； 转让涉及的费用主要是一些税费（个人所得税、收益税等）。

土地转让价格怎么认定

土地出让成本价指的是土地征收、土地报批、土地平整、基础设施建设和融资成本等土地出让的费用成本。 土地出让价是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，其权利特征是出让土地使用权。

它既可以是土地所有者出让土地使用权的交易价款，又可以是出让土地权利人转让土地使用权的交易价款。

土地转让的评估方法

分几种情况：

一、转让旧房能提供评估价格的。转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格；

二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。 二、转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额；二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数)；三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加。 三、转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的，由税务机关实行核定征收。