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一、 商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺的类型

商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后者，开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途。

商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商商铺有明显的共同点，即都是以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位。

特点：

1）建筑形式特点

商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。

2）铺面、铺位类型

商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。

3）经营业态特点

商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。

4）投资回收形态

商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。

投资策略

商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

二、交通设施商铺

特点

（1）规模特点

交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接影响。个案商铺的规模整体来讲以中、小型商铺最多，中型商铺主要用做餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺主要用做专卖店、快餐店、书店等。

（2）规划设计特点

交通设施的规划设计从属于交通设施主要功能的规划设计。规划设计首先考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面，有利于提高商铺的"可视性"，提升商铺的价值。

（3）运营特点

交通设施内部商铺主要的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向：乘客基本的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的主要市场基础；乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的主要市场基础；乘客打发时光的需求是从事书刊经营的书店的主要市场前提……以上内容体现了交通设施商铺的基本运营特点。

（4）商铺特点

交通设施内部商铺主要是铺位形式，较少铺面形式。

▲ 投资回收形式

交通设施内部商铺主要的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。主要原因在于：交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的很小的部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的主要是为了保证功能配套的完整性。

交通设施外部商铺的特点

（1）规模特点

交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定，机场外部商铺的规模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不好确定，除交通条件以外，其他因素也会发生影响。

交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模200平方米左右的便利店外，各类规模在100平方米左右的餐饮设施数量很多。

（2）规划设计特点

交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，所以缺乏统一的规划设计，唯一共同的地方就是：都最大化其"可视性"。

（3）运营特点

交通设施外部商铺主要的经营业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。其中便利店主要以经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等为主；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜欢用来消遣的商品。以上三大类经营业态完全体现了交通设施乘客的需求特点。

（4）商铺特点

交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形式对于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其"可视性"价值可想而知，所以交通设施，尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不匪。

▲ 投资回收形式

交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。采取出租方式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好出租的方式赚取租金；采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求，而将商铺出售，较少属于开发商开发，真个项目进行出售的情况。

投资策略

交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容，价值升值空间有限，如果商铺售价较高，租金收益率低于10-12%，建议商铺投资者采取谨慎态度。

交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施服务乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，该类商铺租金收益率不低于10%，可以考虑投资。

道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于城市再开发的原因，寻觅价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺投资者重要的目标。考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低于10%，就可考虑投资选择。

道路两侧商铺的特点

1）规模特点

道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可能一、两千平方米，小的可能仅仅几个平方米。

（2）规划设计特点

道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，当然，个性化是不可以违背商业规律的。

（3）运营特点

道路两侧商铺的经营业态主要有餐饮设施、美容美发、专卖店、普通服装店、各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。这些经营业态对于我们来讲最熟悉不过了，它们和我们的生活紧密联系在一起。

（4）商铺特点

道路两侧商铺的形式主要是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。

▲ 投资回收形式

目前国内道路两侧商铺的投资回收形式主要是出租的方式，产权单位或产权人普遍是长期拥有商铺产权的业主，很少有新购买商铺的业主，更值得提出的是有不少商铺是在政府大规模的市政建设过程中突然"变成"的，这类商铺可能过去是以住宅价格买入的，一夜之间变成商铺，那么其投资收益会相当高。

道路两侧商铺采取出售方式的案例比较少，主要是二手商铺的出售。当然，随着国内商业房地产业的持续发展，道路两侧销售商铺项目将会逐渐增加。

二、 百货商场、购物中心商铺

百货商场商铺的特点

（1）规模特点

百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为1.8万平方米。

（2）规划设计特点

百货商场通常采用3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。

（3）运营特点

百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。

（4）商铺特点

百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。

▲ 投资回收形式

百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。

购物中心商铺的特点

（1）规划设计特点

购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。

也许读者会提出问题，为什么规划设计对购物中心如此重要？原因很简单，购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。

总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计的特点

（2）运营特点

绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。

当然有一些开发商可能会碰到这种情况：看好某个购物中心项目，但鉴于资金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，在项目建设完成并投入运营后，再回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，这种出售所面对的主要客户对象是投资机构，较少散户投资者。

（3） 商铺的特点

购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几完平方米不等。

▲ 投资回收形式

购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心SHOPPING MALL里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5万-2万平方米之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。

投资策略

百货商场类商铺投资比较适合投资机构，投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。

购物中心商铺主要适合投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做，而系统化运做正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，一方面，吸引个人投资者进来，另一方面，考虑管理商"返租"等方式，以最大限度保证项目经营管理的整体性。

对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目一旦成功，所创造的价值升值会比较大，但该类项目面对市场成熟问题，以及竞争市场环境等问题，风险始终相伴。

四、住宅底商

住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。

（1）按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。

对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。

对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等。

（2）按照市场理念划分

按照住宅底商市场运做的特点，住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。

概念型住宅底商指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。如以"欧式商业步行街"概念炒作成功的"现代城"、"欧陆经典"。住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。

潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。

"潜力型"住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是"时间"问题，也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。

商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。

商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。不过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位"套牢"。

住宅底商的特点

住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。

1、 建筑形式特点

住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。

另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。

2、 铺面、铺位类型

住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。

有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。

3、 经营形态特点

住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

4、 投资回收形态

目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

投资策略

住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

五、社区商铺

社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。

社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的"小盘活跃股"。

社区商铺的特点

社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。

1、零售型社区商铺

（1）规模特点

零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。

（2）规划设计特点

零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。

（3）经营特点

社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。

▲ 投资回收形式

社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。

2、 服务型社区商铺

（1）规模特点

服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。

（2）规划设计特点

服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。

（3）经营特点

社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。

铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。

有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的"可视性"肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。

▲ 投资回收形式

目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。

从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

投资策略

社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。尤其，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。

社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火暴。需要指出的是，社区商铺的风险较低，有一个前提，就是购买商铺时，不能被开发商的过分炒做所迷惑，不要买的太贵，以免被套老。

六、市场类商铺

按照市场经营的商品是单一类别，还是综合类型，可将市场类商铺分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场商铺经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。

需要指出的是，鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性特点，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业市场商铺的运营成本比较低。另外，因为专业市场商铺经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商比较好完成项目合理规划问题 。

就综合市场来讲，因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，综合市场的规划设计难度相对专业市场而言较高，对开发商的专业能力有要求。

专业市场商铺的特点

（1） 专业市场规模特点

规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。

不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。

（2）专业市场规划设计特点

专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照"岛"型布置。步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。

（3）专业市场名称特点

专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。

（4）、专业市场商铺的特点

专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。

▲ 投资回收形式

专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差别较大。

需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。

综合市场的特点

（1）综合市场的规模有大有小。其大小受所经营商品的类型影响比较大。有专家认为，在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差，同样的成本可以打造出一个具有市场影响力的专业市场，但却未必可以打造出一个经营良好的综合市场。尤其当开发商在综合市场开发过程中，对项目的定位不科学，市场策略缺乏创新时，较大规模的综合市场将面临风险。

（2）综合市场规划设计特点

综合市场规划设计的难度较高，需要解决各商品分区的功能协调问题，也需要解决各商品分区自身的功能需要问题，还需要解决总体客流引导、货物流疏导等问题，这些对规划设计单位的市场意识有很高要求，设计师不可以简单只从建筑的角度确定设计方案。

（3）综合市场名称特点

综合市场的名称往往体现其建筑名称或地理位置名称，所经营的商品的类别及经营的方式等三大要素。以上信息最大限度体现在名称里，便于市场推广。

（4）综合市场商铺的特点

主要是铺位，铺面商铺数量较少。

▲ 投资回收形式

大多数采取出租商铺的方式，现在陆续有一些项目采取商铺销售的方式。

投资策略

专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种，目前在商铺投资市场以高价成交的商铺不少出自专业市场项目。从专业市场发展情况看，无论是产品选择、定位、规模、市场策略、管理运营，国内开发商都已经有了比较丰富的经验，所以尽管投资收益水平未必最高，但较低投资风险下较高的投资收益率是值得选择的。当然，专业市场商铺投资过程中，投资者必须对专业市场项目的市场环境做出准确判断。

综合市场外部的市场条件是商铺投资的核心因素，商铺价值更多来自该综合市场的价值，具体商铺的个性化因素对商铺投资价值的影响不是很大。与专业市场商铺相比，综合市场商铺的投资风险相对较大。

个人商铺投资者在投资过程中，应该谨慎对待综合市场项目

七、商业街商铺

商业街商铺的分类可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。

需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。

就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规则。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。

复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，另外它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。

需要指出的是，国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，有专家认为这种努力有不切实际的地方，运做成功的几率很小，或者要想运做成功，是不可以采取短期投资行为的，如果投资商接受长达十几年，甚至几十年的投资回收周期，那么投资大型复合商业街的方案才是可行的。

复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。

专业商业街商铺的特点

（1）规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。

商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

（2）商业街规划设计特点

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。

一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题

（3）商业街名称特点

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯"，和经营商品类型元素"酒吧"，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

（4）专业商业街商铺特点

有些专业商业街完全采取铺面形式，如东莞东城酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如虎门黄河时装城；还有一些专业商业街采取铺位、铺面结合的方式。

铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于商铺开发商来讲，却意味着可开发面积减少。物品购买业态商品商业街因为针对的客户群广泛，所以很少采取铺面形式，这样可以建设更多铺位；服务业态、体验业态商业街则恰好相反，主要采取铺面方式。需要关注的是，凡是采取铺面形式的专业商业街，整个街取得成功的比例很高。

▲ 投资回报形式

出租经营为主要投资回报形式。个别商业街的商铺采取出售的方式。有些专业商业街鉴于销售手续不容易拿到，开发商采取商铺一定年限使用权出售的方式。

复合商业街的特点

贵友百货

北京这些地方可以使用资和信商通卡：资和信百货、双安商场、长安商场、北京西单大悦城、百盛购物中心、当代商城、燕莎、赛特购物中心、北京新世界百货、王府井百货、贵友大厦、北京图书大厦、西单商场、西单购物中心、君太百货、华堂商场、金融街购物中心、翠微广场、翠微大厦、华宇时尚购物中心。

贵友集团主要是做什么

1929年

周大福第一家金店由周至元先生在广州市河南洪德路创立，当时周大福主要经营传统黄金饰品。

1938年

由于国内战争，周大福金行陆续由广州迁往澳门，并在澳门亚美打利庇卢大马路开设了第一家金铺。

1956年

周大福正式由郑裕彤博士接手经营，同年首创999.9黄金首饰，成为黄金首饰的成功典范。

1960年

郑裕彤博士突破传统金铺的营运模式，率先预见到珠宝行业的发展前景，开始由单纯的黄金转向以钻石为首的珠宝首饰生意，并将周大福珠宝金行改组为周大福珠宝金行有限公司。

1964年

周大福于南非约翰尼斯堡开设钻石琢磨厂，并于同年获得全球最大钻石原胚生产商戴比尔斯（De Beers）的配发专利权。

1973年

周大福成为De Beers（现DTC国际钻石商贸公司）全球125家（2008年筛选至78家）的国际权威钻石商之一。

1984年

周大福在1956年首创的999.9纯金首饰，在香港政府黄金制品立法中被规定为香港黄金首饰的成色标准。市场上也将周大福的黄金跟质量保证划上了等号，成为香港消费者在寻找黄金首饰品的首选品牌。

1990年

周大福以成本加上合理的利润创新推行珠宝首饰“一口价”，现已成为了“货真价实”的另一代名词。

1998年

周大福于北京建国门贵友商场开设中国内地第一家专营店，并于同年在广东顺德成立中国营运管理中心，负责管理中国内地业务。从此，周大福在中国内地的业务进入高速发展期。

2001年

2001年8月13日，周大福与武汉国贸商务服务有限公司于武汉合资成立了武汉新福珠宝金行有限公司，以合资公司的形式展开了在中国内地业务的第一步。

2002年12月

周大福在广州北京路步行街开设了中国内地的第100家专营店。同年，周大福作为珠宝首饰行业中唯一品牌，跻身“香港十大名牌”之列。

2003年

周大福中国营运管理中心于广东省深圳市沙头角正式成立。

2005年6月

周大福商标被国家工商总局认定为“中国驰名商标”。

2007年周大福正式进驻马来西亚市场。

2008年

10月16日，周大福集团与中华慈善总会在京召开新闻发布会，宣布“周大福慈善基金”正式成立。

12月12日，周大福举行了“周大福美丽人生跨越80年”媒体酒会，迎接即将到来的品牌创立80周年，正式启用全新巧克力品牌标识。周大福全新品牌标志设计时尚简约，将丰富经验和无尽创意互相结合，带领集团迈向国际化。中、英对照的品牌名称，代表着中、西的紧密关系，突显集团的国际形象。

2009年11月18日

周大福在北京798D-Park设计广场隆重举行了品牌80载华诞盛典。周大福集团主席郑裕彤博士特别率周大福一众董事来京，与各界名流贵宾800余人，共同见证品牌80载辉煌历程的非凡荣耀时刻，绘制2020年开设2000家分店的蓝图。

2010年3月27日

中国商业联合会、中华全国商业信息中心召开的“2009年度（第十八届）中国市场商品销售统计结果新闻发布会” 暨“风云2009，谁是推动中国经济增长的中坚力量”颁奖盛典活动中，周大福珠宝品牌荣获“2009年同类产品市场综合占有率第一位”，这是周大福连续六年在中国珠宝首饰市场综合占有率排名第一位，并同时获得了“冠军之星”的荣誉称号。

2011年

10月1日，周大福宣布正式进军电子商务市场，推出其自有电子商务平台——周大福网络旗舰店（ctfeshop）。这是继淘宝商城周大福官方旗舰店正式上线后，将传统运营经验融入电子商务领域的又一力作。

贵友大厦地址

特12内东直门 240米步行至 东直门北站 ，16站乘坐 特12内(或 特12外), 在 芳城园站 下车，220米步行至 贵友大厦 。

地铁2号线 → 地铁5号线东直门 1站乘坐 地铁2号线(外环), 在 雍和宫站 下车，100米站内换乘 地铁5号线(宋家庄方向) ， 9站乘坐 地铁5号线(宋家庄方向), 在 蒲黄榆站 下车(B东北口出)

贵友总部电话

姚记炒肝店 在鼓楼 钟鼓楼后面 炒肝不错，还有卤煮火烧。 姚记炒肝店边上有个馄饨候，还有个爆肚冯都不错。 后海有个烤肉季，烤肉季边上有个挺小的爆肚，做的也非常好。 附近还有个京味面大王，里面也有不少的北京小吃，主要是炸酱面。 这几个你要做车，就做到地安门后鼓楼就行。 以上是我去过的，吃过的，都离的不远！ 西城： 华天护国寺小吃店：护国寺街人民剧场对面，并在护国寺街西口的大街路西新开了一家分店（原北来顺），离梅兰芳故居很近，向东沿定阜街可到辅仁大学旧址和恭王府花园。 华天地安门小吃店：坐落在地安门十字路口东北角。临近景点：景山、北海后门、什刹海、钟鼓楼。 华天西安门清真饭馆：坐落在西安门西什库大街把口。离西什库教堂、北海、西四、西单很近。 华天小吃白塔寺店：阜成门内大街白塔寺对面。 华天新城小吃店：新街口豁口南侧路东。 西来顺饭庄：和平门西交民巷把口，原来在白塔寺。早点供应部分小吃。 又一顺饭庄：黄寺大街西口路南。早点供应部分小吃。 新荣清真小吃店：新文化街和闹市口交界处东北角。本以为早没有了，最近路过发现还在。小时候在那里第一次吃卤炸豆腐和丸子汤。 南长街清真饭馆：西华门南侧路西。有部分小吃和爆肚、炒饼、炒疙瘩。炒疙瘩味道不错，其疙瘩和恩元居的一样都是手工、小炒（许多店是机制加大锅，吃起来像剩的），缺点是配菜不够丰富，最好加上点黄瓜丁和青豆嘴。 此外，六部口音乐厅路东有一家民乐轩清真锅贴馆，是原来的鸿宾楼锅贴馆。 东城： 隆福寺小吃店和白魁老号：东四隆福寺街原隆福大厦斜对面，隆福寺小吃以前非常有名，但随着东四商业街的没落和几经拆建，现已今不如昔。两家店是通着的，店面很大。 白魁老号饭庄：北新桥十字路口西北角路西。原阳春回民小吃店。白魁老号的烧羊肉和门钉肉饼很有名。此处离雍和宫、国子监、孔庙(首都博物馆)、地坛南门很近。 白魁老号饭庄：宽街十字路口东北角。此处为总店，除炒菜外也有小吃，就餐环境不错。 隆福寺小吃分店：北新桥以南十二条附近路西，店面不大，但挺干净。 隆福寺小吃分店：鼓楼东侧，店面不大。临近景点：什刹海、钟鼓楼。 隆福寺小吃分店：安定门内大街路西，104路方家胡同站前。临近景点：国子监、孔庙。 此外，隆福寺小吃在王府井北京画店旁有一商亭，但只有几种小吃，而且居然卖起了羊肉串和老玉米。 兴华美食爆肚店：坐落在沙滩红楼对面，除了爆肚外也有清真小吃，肉饼很好吃。店面不大。临近景点：故宫、景山、皇城根遗址公园。 清真瑞珍厚饭庄：东四十字路口西南角。仅有小吃外卖，并设有“星月楼炸糕”专柜。 崇文： 锦芳回民饮食店：红桥市场北侧路东。离天坛东门很近。锦芳的元宵很有名，每到正月十五门前都会排起长队。前一段经营得很差。最近有所改进，卫生比以前干净了，品种也增加了。唯一不变的是肉饼，尽管大张改成小张，依然很难吃，葱太多！ 锦馨豆汁店：磁器口十字路口向东路北，前些年是北京少数几个能喝到豆汁的地方，不过现在大部分小吃店都有豆汁。(注：小时候喝过,初喝者可能不习惯其味道和气味，但几次之后就上瘾了) 红湖回民小吃店：原来在龙潭北里，现因拆迁搬到了北京游乐园十字路口东北角，就餐环境太差，品种也不多，但早点还可以。 群芳回民小吃店：西花市大街路北，就餐环境不好。 老磁器口豆汁店：新近开张，红湖小吃店东侧。锦馨豆汁店改制后，部分人员另起炉灶开了这家店。 宣武： 南来顺饭庄：坐落在大观园西侧，从菜市口拆迁到此，一层是小吃，二、三层是涮羊肉和炒菜。环境和卫生较好，价钱也不贵，但地理位置较偏，人气不旺。 新华小吃店（非清真）：虎坊桥十字路口北侧路西，以前主要靠豆汁出名。现正餐只有豆汁和锅贴。最近琉璃厂和新华街要被扩宽，看来此店免不了要遭毒手。 大栅栏的南来顺餐厅：大栅栏街东口，但现在主要经营西北小吃和涮羊肉、烤鸭，没见有什么北京小吃。 南来顺炸糕店：菜市口十字路口北侧路西，门脸极小，只外卖。马上要拆，去向未定。(注:炸糕不错，每次路过都要买,现已经拆迁不知道去向，打听中......) 现在卖炸糕最火的是虎坊桥工人俱乐部旁一家天津饭馆（京天红）。 (注：西四路西羊蝎子店旁的一个卖炸糕的铺子也极火，每次路过都排大队) 恩元居：前门煤市街，大力胡同口对面。恩元居的炒疙瘩据说得到了“穆柯寨”的真传。现有三鲜、木须、鸡丁、牛肉、肉沫、羊肉等六种口味，味道绝对一流，但经营状况令人堪忧，而且煤市街也面临拆迁。 通州： 小楼饭店：通州南大街北口（华联商厦后面）。通州小楼是一家清真百年老店，其烧鲇鱼号称“通州三宝”之一。（另两宝是大顺斋的糖火烧和万通酱园的腐乳）。一层设有小吃部。 还有一些国营非清真小吃店： 天兴居：坐落在大栅栏对面鲜鱼口内，炒肝最正宗，也有一些其他小吃，但包子很一般。 都一处：坐落在前门大街鲜鱼口把口，经营烧麦，二楼有炒菜。其传统名吃炸三角尚未恢复。有一家分店在方庄餐饮一条街，方庄贵友对面。 瑞宾楼：大栅栏门框胡同，特色是褡裢火烧。 庆丰包子铺：西安门清真饭馆隔壁，经营包子炒肝。以前在西单长安大戏院旁边，八十年代初非常火。北京的包子其实就是天津包子。有一家新开张的分店在大栅栏街大观楼影院对面。另一家分店在新街口丁字路口路东，新川面馆隔壁。 西四包子铺：西四十字路口西南角，经营包子炒肝。现打出二友居招牌。 馄饨侯：王府井大街八面槽。分店有：1、鼓楼东侧；2、和平里十字路口北侧路东；3、东四隆福寺小吃店隔壁。 丰年灌肠馆：东四隆福寺街东口，专营炸灌肠。 明华烧麦馆：东四十字路口西北角。 梅园乳品店：台基厂路口东侧路北，此外西四丁字路口路西和前门大街路西钟表店旁的两家梅园乳品店历史更久。主要有杏仁豆腐、奶酪（非cheese）、奶卷、酪干、奶饽饽等。另外在西便门立交桥西北角还有家分店。 其他有名小吃： 户部街马记月盛斋：大栅栏门框胡同瑞宾楼西侧，那的杂碎汤量大而且用料新鲜，松肉也不错，现炸的。不过就餐环境很简陋。 爆肚冯：门框胡同廊坊二条，瑞宾楼东侧。(注:也经营北京传统涮羊肉) 原老北京后门桥爆肚冯。在六里桥西贝莜面村地下有一分店。 爆肚满：陶然亭公园东门南侧路西（靠近立交桥）。爆肚满最早在东四牌楼西南角，文革前停业。 金生隆爆肚店：健德门桥西侧路北，从东直门拆迁到此。原老北京东安市场爆肚冯，几年前与门框胡同爆肚冯争夺商标权失利。 东兴顺爆肚张：前海东沿，烤肉季东侧。门脸很不起眼。新近恢复“羊霜肠”。 茶汤李：陶然亭东门南侧路东，离爆肚满不远。 李记白水羊头：珠市口西侧路北，过街天桥下。除白水羊头外，也有不少小吃。 羊头马：六里桥立交桥西北侧，西贝莜面村地下一层。西贝莜面村开张时曾汇聚8家著名小吃，但现在只剩下羊头马和爆肚冯。 爆肚王：地安门桥南侧路西，经营爆肚和门钉肉饼。据说是以前北小街那家，但不知为什么“爆肚王”招牌只挂在店内，店外只有“爆肚店”三字。 门钉李：车公庄往西，三塔寺路北。经营门钉肉饼和爆肚。 关于牛街小吃： 牛街被拆后，有几家搬到了南横西街（最近南横西街又要拆），北京卫校西侧有三家比较有名。分别是： 洪记小吃店：牛肉粒很有名，此外还经营各种粘货、炸糕、松肉等。(注:曾经在此买过1斤牛肉粒,就着1斤烙饼，一顿吃下) 老爆肚满：（与陶然亭的爆肚满不是一家，据说是亲戚）现已不卖爆肚，只卖五香烧牛羊肉夹烧饼，2块一个，物美价廉。但最近南横西街又要拆迁，“老爆肚满”又搬到了向东50米路北的青芳斋饭馆，但也只是权宜之计。(注：五香烧牛羊肉夹烧饼好吃，2元一个,下午4点后才有,天天排大队) 年糕李：各种年糕、粘货。 牛街清真小吃城：卫校东侧，但里面没什么正宗小吃（据网友推荐里面的年记酱肉、9号的肉饼、14号的羊羯子不错）。 致宾楼饭庄小吃部：教子胡同南口，小吃品种挺多，环境也不错。早点豆浆特好喝，是那种所谓有“卤水味”的。一碗豆浆加上俩糖油饼，标准的一顿北京式早餐。 还有一些小店，虽没什么名气，但各有绝活，如南横西街东口有一家小铺豆腐脑很好吃；年糕李对面的一家卖包子总有人排队。 另外，最近新开张的牛街清真超市，一楼附设小吃，只搬回了一家“年糕钱”。 关于卤煮： 卤煮的全称是卤煮火烧，又叫卤煮小肠。源自苏造肉，形成较晚。现最有名的是小肠陈，小肠陈的老店在虎坊路南横东街东口，已经拆了。各家店都是分家后其家人各自开的，并不是连锁。大多为小铺，以其女儿所开的几家小肠陈饭庄规模较大，还推出了沙锅卤煮、卤煮火锅和各种炒菜（以下水为主），就餐环境也不错。但少了那种围炉大啖的市井乐趣。 小肠陈：门框胡同廊坊二条，马记月盛斋隔壁。(注:不错，隔老远就闻着香气扑鼻,材料主要是猪下水，旁边就是清真馆爆肚冯，和平共处，相安无事) 小肠陈：南横东街，原老店旧址向西不远。 小肠陈：虎坊桥工人俱乐部对面，腊竹胡同内。 小肠陈饭庄：永外马家堡，西革新里路北。 小肠陈饭庄：芳群园三区（芳群路），方庄派出所隔壁。 小肠陈饭庄：安定门外，外馆斜街路南。 此外陶然亭太平街丁字路口路北，有一家陈记卤煮，味道也不错，据说和小肠陈也沾亲带故。 益众饭馆：东四十字路口往北路东，四条把口。店内有“卤煮张”招牌，老北京肉市广和楼戏园内的张记卤煮很有名，但不知此张是不是彼张。 还有几家卤煮店也小有名气，但并不算老字号：田大肠：安定门立交桥南侧路西；凯琳卤煮：虎坊桥十字路口西侧路南，经营卤煮十几年了；炒肝焦：西内大街赵登禹路口，面临拆迁；还有鼓楼东侧一家小店，卖卤煮和炒肝，在网上有点名气。 感觉还是小肠陈味道最好，价格也不贵（一般是碗底5块），但遗憾的是小肠陈的锅底里缺了白肉，其他店反而都有。 虎坊桥路口西南（南北走向），有个卖炸糕，很多人排队买。路口西南（东西走向）有个买卤煮的听说也很不错 前门有个“利群烤鸭店“不错，就是难找，是个全聚德老师傅开的烤鸭店 服务商全称： 北京市崇文区利群烤鸭店 简介： 本店是一座清代四合院，主营烤鸭，中餐，本店在继承 宫廷挂炉烤鸭的基础上，博采众家之长。工序虽繁必不敢 省人力，原料虽贵必不敢减物力。本店一律选用一级北京 填鸭，精心制作，以纯正的传统挂炉烤鸭，为广大顾客服务。 营业地址： 崇文区前门东大街翔风胡同11号

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